DSR, 스트레스 DSR 금리, 한도 계산은?
한국은행이 9.26자로 <금융안정 상황 보고서>를 발표했다. 금융안정상황 보고서가 뭐냐 하면, 우리나라 금융 건강 상태를 주기적으로 체크하는 보고서로 각 나라의 중앙은행이나 감독기관이 주기적으로 발표한다. 주로 거시경제, 금융 시스템의 현재와 미래, 위기요인, 대응방향 등을 담고 있다. 지난 9월 19일 미 연준이 5.5%대로 유지하던 기준금리를 0.5% p 내려, 미국을 중심으로 금융완화에 대한 기대가 퍼지고 있다. 그래서 우리나라 통화당국도 아마 골치가 아플 텐데, 이러한 상황에서 나온 한국은행의 <금융안정 상황 보고서>는 앞으로의 정책 방향 알 수 있어 의미가 있어 보인다.
다양한 내용들이 있지만, 눈길을 끈 것은 이슈분석에서 <금융여건 완화에 따른 금융안정 측면에서의 영향 점검>이다.
그냥 간단하게 얘기해서 기준금리가 내려가면 주택구입 부담이 줄어들어서, 주택 매수 심리가 강해질 것이고, 이는 가계부채 증가와 주택가격 상승 요인이 된다는 것이다. 여기는 모두가 다 아는 사실. 그러면 한국은행은 어떻게 할 것인가. 여기에 대응하기 위해 '이미 발표한 정책들을 예정대로 일관되게 시행' 하며, '특히' 스트레스 DSR 안착을 유도한다는 내용이 담겨있다. 이러한 문구로 보았을 때, 향후 한국은행이 기준금리를 인하할 경우를 대비하여 가계부채를 더욱더 관리하게 위해 스트레스 DSR 등 여러 대출규제 조치를 강화할 것이 불가피해 보인다. 그래서.. 오늘은 포스팅의 주제를 스트레스 DSR로 잡아보았다.
DSR이 뭘까?
스트레스 DSR을 알기 전에 DSR을 알아야 한다. 주택 매수에 있어 여러 가지 대출 규제들이 있는데, 그중에 하나가 DSR이고, DSR 사실은 가장 강력한 대출 규제이다. DSR(Debt Service Ratio)은 총부채 원리금 상환 비율로, 연간 원리금 상환액/연소득 비율을 의미한다. 그런데 여기 원리금 상환액에 포함되는 부채에는 신용대출(마이너스통장 한도 전체 포함), 전세자금대출, 자동차할부금융, 카드 할부 등이 모두 포함된다. 보통 시중은행 주담대에는 DSR 40%가 적용되는데, 이것의 의미는 자신의 (세전 소득)에서(자신의 현재 부채와 받을 부채의 원리금 상환액 총합)이 차지하는 비율이 40%가 넘으면 안 된다는 것이다.
스트레스 DSR은 뭘까?
스트레스 DSR은 차주가 대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성 등을 감안하여 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하여 대출 한도를 산출하는 제도이다. 금융위원회 자료에 따르면 산식이 있긴 한데 궁금한 사람들을 위해 간략하게 써보면, (지난 5년 동안의 최고 금리) - (현재의 대출금리), 즉 이 갭을 고려해서 대출 금리 한도에 스트레스를 주는 것이다.
스트레스 DSR을 시행하는 배경은?
최근 몇 년 동안 빚투, 영끌이란 단어가 유행했다. 코로나가 한창이던 시절 마구 풀렸던 유동성이 자산시장으로 흘러들어 가 주식 부동산 너나 할 것 없이 오르다가, 금리상승기를 맞이하여 그동안 대출받은 사람들이 큰 고통을 받게 되었다. 그래서 애초에 대출해줄 때, 소득 대비 대출을 많이 받지 못하도록 정부에서 규제를 하는 것이다. 제도적으로 무리한 빚투, 영끌을 못하게 제동을 거는 장치라 생각하면 된다.
스트레스 DSR 단계별 시행
서두에 언급한 한국은행의 <금융상황 안정 보고서>에는 '스트레스 DSR의 안착'이라는 단어가 나온다. 즉, 스트레스 DSR을 너무 급격하게 도입하면 제도 도입에 따라 금융시장에 충격이 클 것이기 때문에, 금융당국은 이 스트레스 DSR제도를 단계적으로 시행하고 있다. 벌써 '24.2월부터 스트레스 DSR 1단계가 시행되었고, 9월부터는 2단계가 시행되었다. 원래 7월에 예정되었던 것이 9월로 미루어졌는데, 금융당국은 이 스트레스 DSR이 시장에 미치는 영향을 보아가면서 순차적으로 확대해 나갈 것이라 하였다. 자세한 내용은 아래의 표를 참고하자.
다만 최근 시행된 2단계에서 주의해야 할 것은, 스트레스 DSR 적용대상에 은행권 신용대출 및 제2 금융권 주담대(아파트, 빌라, 다세대 주택 등, 오피스텔 포함)가 추가된다는 것이다. 다만 신용대출의 경우, 잔액이 1억 원을 초과하는 경우에 한해서만 스트레스 금리를 부과하여 DSR이 산정된다. 기존 대출의 단순 연장 등은 대상에서 제외되며, 신규 대출 취급문에 대해 적용된다.(단, 이주비, 중도금대출, 전세대출은 제외)
스트레스 금리 확인
스트레스 DSR의 또 다른 핵심은 '스트레스 금리'이다. 아까 스트레스 DSR이 금리 한도에 '스트레스'를 주는 것이라고 표현했는데, 최근의 금리 변동을 고려하여 산출된 '스트레스 금리'를 얹어서 DSR 산정 때 고려하겠다는 의미이다. 이 스트레스 금리가 어느 정도 되는지 궁금할 텐데, (과거 5년간 최고 예금 은행 가계대출 신규취급 가중편균 금리)- (현재 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균 금리) 산식을 통해 기본 스트레스 금리 1.5%가 도출되고, 여기에서 2단계는 가중치가 50%로 상향되어 최종 스트레스 금리는 0.75%이다. (수도권의 경우 스트레스 금리 1.2%)
이 스트레스 금리는 산식에서도 보듯이 변화할 수 있기 때문에 확인이 필요한데, 은행연합회에서 스트레스 금리를 공시하고 있으니 아래 링크로 확인하면 된다.
https://portal.kfb.or.kr/fingoods/stress_loan.php
단, 스트레스 금리를 이해하는 데 있어 주의할 것은, 스트레스 DSR을 시행하면 대출 금리 자체가 오르는 것으로 착각하는 사람들이 많은데 그게 아니다. 단지 대출 한도를 계산할 때에만 스트레스 DSR이 적용되며, 실제 대출을 받을 때는 대출 실행 시점의 금리가 적용된다. 그러므로 스트레스 금리는 대출한도에만 영향을 미치며, 실제 대출 금리에는 영향을 미치지 않는다.
기준금리가 인하되는 경우, 스트레스 금리는 어떻게 될까? 아까 산출 식에서 보듯, 기준금리가 내려가면, 향후 현재 금리가 하락하므로 스트레스 금리는 상승하게 되어, 금리하락에 따른 대출한도 확대효과는 크지 않을 것으로 보인다는 게 금융당국의 설명이다.
스트레스 DSR에 따른 대출 한도
스트레스 DSR이 시행되면, 대출 한도가 줄어든다. 얼마나 줄어드는지는 사람마다 다르다. 사람마다 소득, 대출상황, 매입하려는 주택의 위치(수도권 or 비수도권), 신용도가 다 다르기 때문이다.
그럼에도 불구하고 예시로 시뮬레이션을 돌려보면 아래와 같다.
아래의 상황은 소득 5천만 원 차주, 30년 만기로 분할상환 대출, 비수도권을 가정하였고, 기타 대출이 없을 경우이다.
| 구분 | 기존 | 스트레스 DSR 1단계 '24.2월~8월 (스트레스 금리 25%적용) 기본스트레스 금리1.5%의 25% 적용 1.5%*25%=0.38% |
스트레스 DSR 2단계 '24. 9월~'25.6월 (스트레스 금리 50% 적용) 기본스트레스 금리 1.5%의 50% 적용 1.5%*50%=0.75% |
스트레스 DSR 3단계 '25.7월~ (스트레스 금리 100% 적용) 기본스트레스 금리 1.5%의 100% 적용 1.5%*100%=1.5% |
| 변동금리 한도 | 3.3억원 | 3.15억원 | 3.0억원 | 2.8억원 |
| 혼합형(5년) 한도 | 3.20억원 | 3.1억원 | 3.0억원 | |
| 주기형(5년) 한도 | 3.25억원 | 3.2억원 | 3.1억원 |
수도권의 경우, 스트레스 DSR 2단계 시점에서 스트레스 금리가 0.75%가 아니라 1.2%가 적용되기 때문에, 대출한도는 더 줄어들 것이다.
경과규정
스트레스 DSR은 원칙적으로 시행 이후 신규취급(타행대환 포함) 되는 주택담보대출에 대해서 적용된다.
다만, 다음의 경우에는 경과규정에 따라 예외적으로 스트레스 DSR이 적용되지 않는다.
그런데 최근 은행에서 대출총량규제에 따라 자체적으로 규제하는 방식이 다양하니 이것은 해당 은행에 직접 문의하는 것이 좋을 것 같다.
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